最近，國家統(tǒng)計局公布了兩組數(shù)據(jù)，令人心生憂慮。2024 年，幼兒園在園人數(shù)比上年減少了 509 萬人，全國小學在校生較上一年減少了 251.6 萬人。這是小學人數(shù)首次出現(xiàn)如此大規(guī)模的同比減少，“斷崖式下跌” 的形容毫不為過。而這一現(xiàn)象的根源，正是出生人口的持續(xù)大跌。

2016 年和 2017 年，全面二孩政策集中釋放，出生人口一度達到 1786 萬人的高峰。然而，熱度并未持續(xù)，自 2018 年起，出生人口開始暴跌，當年減少了兩百多萬，此后更是逐年遞減，到 2023 年，出生人口僅為 902 萬。2018 年出生的孩子，在 2024 年恰好進入小學階段，這也解釋了為何當年小學生入學人數(shù)出現(xiàn)暴跌。實際上，幼兒園入園人數(shù)早在幾年前就已呈現(xiàn)出暴跌態(tài)勢，且隨著后續(xù)生育率的持續(xù)下降，未來幾年小學生人數(shù)還將連年減少，這種趨勢似乎難以逆轉(zhuǎn)。

分區(qū)域來看，東北地區(qū)的情況尤為嚴峻。在過去十一年間，東北三省的小學生共計減少了 127.27 萬人，其中黑龍江減少了 80.8 萬，遼寧減少 13.6 萬，吉林減少了 32.87 萬。中西部的大量鄉(xiāng)鎮(zhèn)也出現(xiàn)了小學生流失的現(xiàn)象，網(wǎng)絡(luò)上流傳的一些照片令人感慨，偌大的教室中，僅有寥寥幾個學生。盡管老師們堅守崗位，甚至出現(xiàn)一個班級六七個老師只帶一個學生的 “豪華配置”，但學生仍不斷跟隨家長前往大城市求學。隨著學生的離去，學校也紛紛倒閉。2012 年，全國小學數(shù)量為 22.86 萬所，到 2023 年，僅剩下 14.35 萬所，十一年間減少了 8.51 萬所。學校的關(guān)停，直接影響到教師的就業(yè)，如今許多地方聘任教師已從編制制改為聘任制，即便如天津這樣經(jīng)濟較為發(fā)達的城市也在跟進。從某種程度上說，這是為應(yīng)對未來學生人數(shù)減少而提前做出的裁員準備。

小學和幼兒園人數(shù)的減少，首當其沖受到?jīng)_擊的便是教師行業(yè)，與之相關(guān)的教培行業(yè)也變得冷冷清清。曾幾何時，縣城學區(qū)房炙手可熱，家長們?yōu)榱撕⒆幽芫妥x優(yōu)質(zhì)學校，不惜托關(guān)系、找門路，甚至斥巨資買房。然而，隨著小學生人數(shù)的驟減，學區(qū)房不再吃香，部分學校甚至出現(xiàn)招生不滿的情況。以往，學區(qū)房相較于普通房子，每平米往往有 1000 元左右的溢價，如今這一溢價已基本被抹平?？h城實驗小學的教育資源不斷流失，教學質(zhì)量下滑，許多家長無奈之下，只能前往市區(qū)租房陪讀。小學生數(shù)量的減少，如同多米諾骨牌一般，從鄉(xiāng)村蔓延到鄉(xiāng)鎮(zhèn)，再到縣城，越是低能級的城市，這一現(xiàn)象越明顯，當?shù)氐慕逃a(chǎn)業(yè)鏈也逐漸萎縮。

原本以為一線城市的情況會好一些，但實際并非如此。在經(jīng)歷了 2023 年的小學生人數(shù)暴漲后，2024 年一線城市也開始出現(xiàn)下跌趨勢。以廣州為例，2023 年小學在校生人數(shù)為 129.45 萬人，較 2022 年增加了 9.03 萬人，然而到了 2024 年便開始下降。北京、上海、深圳等地的情況也類似，在 2023 年小學生人數(shù)有所增加后，2024 年也紛紛出現(xiàn)招生數(shù)量減少的情況。財新雜志發(fā)布的《再探學區(qū)房成色》一文披露，廣州傳統(tǒng)教育強區(qū)越秀區(qū)，2024 年 9 月公辦小學一年級共計招生 351 個班，同比減少 74 個；中心城區(qū)天河區(qū)公辦小學一年級共計招生 408 個班，同比減少 53 個。南方都市報也披露，2024 年廣州民辦小學的計劃招生班數(shù)和人數(shù)均在下降。21 世紀經(jīng)濟報道顯示，北京多個區(qū)的小學入學人數(shù)出現(xiàn)下跌，2024 年海淀區(qū)小學生預(yù)計減少 3.4 萬人，西城減少 2 萬人。深圳的情況較為復雜，小升初依舊火爆，帶動初中的學區(qū)房熱度上升，但在小學和幼兒園階段，2024 年已出現(xiàn)入學積分下降的趨勢，越來越多的學校，甚至包括一些重點學校，開始實行租房即可入學的政策。

上海松江區(qū)教育局在 2024 年官宣了四所小學終止辦學的消息，幼兒園關(guān)停的情況更為普遍，一些口碑良好的幼兒園也因生源不足而關(guān)閉，甚至有幼兒園被改造成養(yǎng)老院，如嘉定北水灣幼兒園的部分區(qū)域已變成嘉盛社區(qū)開設(shè)的養(yǎng)老服務(wù)站，長寧區(qū)愚園路的姚家角幼兒園現(xiàn)已成為上海頤養(yǎng)第一敬老院。雖然短期內(nèi)，一線城市憑借龐大的人口基數(shù)，學區(qū)房尚未受到巨大沖擊，但從長遠來看，這無疑是一個潛在的利空因素。

面對這樣的形勢，不少家長感到困惑：如今樓市出現(xiàn)小陽春，學區(qū)房成交再度火熱，為了孩子的教育，是否應(yīng)該跟風購買學區(qū)房？未來學區(qū)房還能保持熱度嗎？要回答這些問題，我們需要深入分析學區(qū)房價值的影響因素。

教育資源的稀缺性與分布不均

長期以來，學區(qū)房之所以備受追捧，核心在于優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺性以及分布不均。在中國，家長們對孩子的教育極為重視，不惜投入大量的時間和金錢，只為讓孩子能進入一所好學校。而學區(qū)房，作為進入優(yōu)質(zhì)學校的 “敲門磚”，承載了家長們對孩子未來的殷切期望。在一些大城市，重點學校與普通學校在師資力量、教學設(shè)施、教學質(zhì)量等方面存在巨大差距。重點學校往往擁有經(jīng)驗豐富、教學水平高的教師隊伍，先進的教學設(shè)備，以及良好的學習氛圍，這些因素都為孩子的成長提供了更為有利的條件。

然而，隨著生育率的持續(xù)下降，未來入學的學生數(shù)量將大幅減少，這一變化將對教育資源的供需關(guān)系產(chǎn)生深遠影響。在學生人數(shù)減少的情況下，學校之間的競爭將更加激烈，為了吸引生源，學?？赡軙扇「鞣N措施來提升自身的教學質(zhì)量和競爭力。一些原本教學質(zhì)量一般的學校，可能會加大對師資隊伍的建設(shè)投入，引進優(yōu)秀教師，改善教學設(shè)施，從而縮小與重點學校之間的差距。同時，教育部門也可能會對教育資源進行重新分配和調(diào)整，以實現(xiàn)教育公平。例如，通過教師輪崗制度，讓優(yōu)秀教師在不同學校之間流動，將優(yōu)質(zhì)的教學經(jīng)驗和方法帶到更多的學校；加大對薄弱學校的扶持力度，提高其教學水平。這些舉措都可能導致學區(qū)房所依托的優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺性逐漸減弱，其價值也將受到影響。

政策調(diào)控對學區(qū)房的影響

除了生育率下降這一因素外，政策調(diào)控也是影響學區(qū)房價值的重要變量。近年來，為了促進教育公平，抑制學區(qū)房價格的過快上漲，各地政府紛紛出臺了一系列針對學區(qū)房的調(diào)控政策。

多校劃片政策是其中的重要舉措之一。傳統(tǒng)的單校劃片模式下，一套學區(qū)房對應(yīng)一所特定的優(yōu)質(zhì)學校，這使得學區(qū)房的價值被過度放大，價格居高不下。而多校劃片政策的實施，打破了這種一對一的對應(yīng)關(guān)系，將多個學校劃定為一個學區(qū)，購房家庭的孩子通過隨機派位的方式，可能被分配到學區(qū)內(nèi)的任何一所學校。這一政策的目的在于弱化房產(chǎn)與學校之間的直接聯(lián)系，降低學區(qū)房的確定性和稀缺性，從而抑制學區(qū)房價格的非理性上漲。例如，北京、深圳等地推行多校劃片政策后，一些原本因名校資源而溢價數(shù)倍的學區(qū)房價格出現(xiàn)了明顯下跌。以北京中關(guān)村三小學區(qū)房 “蜂鳥家園” 為例，其 43 平戶型從 2021 年的 985 萬跌至 2024 年的 550 萬，跌幅高達 45%。

教師輪崗制也是政策調(diào)控的重要手段。該制度要求優(yōu)秀教師在不同學校之間進行定期輪崗，旨在均衡學校之間的師資力量，避免優(yōu)質(zhì)師資過度集中在少數(shù)名校。通過教師輪崗，普通學校有機會獲得優(yōu)秀教師的指導和支持，提升教學質(zhì)量，而名校的師資優(yōu)勢則相對被稀釋。這一政策的實施，進一步削弱了學區(qū)房的價值基礎(chǔ)。因為家長們購買學區(qū)房，很大程度上是沖著名校的優(yōu)質(zhì)師資去的，當師資力量實現(xiàn)均衡分配后，學區(qū)房的吸引力自然會下降。

此外，租售同權(quán)政策的探索也對學區(qū)房市場產(chǎn)生了一定影響。該政策賦予了租房家庭與購房家庭同等的入學權(quán)利，只要符合相關(guān)條件，租房家庭的孩子也能在學區(qū)內(nèi)的學校就讀。這一政策的實施，降低了家長們?yōu)榱撕⒆由蠈W而必須購買學區(qū)房的緊迫感，使得一些家庭可以選擇通過租房的方式來解決孩子的入學問題，從而減少了對學區(qū)房的需求。

人口流動與城市化進程的影響

人口流動和城市化進程也是影響學區(qū)房價值的關(guān)鍵因素。在過去，大量人口從農(nóng)村和中小城市向大城市流動，這導致大城市的人口不斷增加，對教育資源的需求也日益旺盛。為了讓孩子能在大城市接受良好的教育，許多家庭選擇購買學區(qū)房，這在一定程度上推動了大城市學區(qū)房價格的上漲。

然而，隨著生育率的下降和人口結(jié)構(gòu)的變化，人口流動的趨勢也可能發(fā)生改變。一方面，由于未來入學人口的減少，大城市的教育資源壓力可能會有所緩解，對人口流入的吸引力可能會相對減弱。另一方面，一些中小城市和農(nóng)村地區(qū)可能會加大對教育資源的投入，提升當?shù)氐慕逃?，這可能會使得部分人口回流，或者減少向大城市流動的意愿。

此外，城市化進程的推進也可能導致城市內(nèi)部的區(qū)域發(fā)展格局發(fā)生變化。一些新興區(qū)域可能會加大教育設(shè)施的建設(shè)力度，引入優(yōu)質(zhì)教育資源，從而形成新的教育熱點區(qū)域。而一些傳統(tǒng)的學區(qū)房區(qū)域，可能由于城市更新、學校布局調(diào)整等原因，其學區(qū)優(yōu)勢逐漸喪失。例如，隨著城市的擴張，一些原本位于城市邊緣的學校，可能因為周邊新建了更多的學校，或者城市規(guī)劃的調(diào)整，導致其學區(qū)范圍發(fā)生變化，學區(qū)房的價值也隨之受到影響。

家長教育觀念的轉(zhuǎn)變

隨著社會的發(fā)展和教育理念的更新，家長們的教育觀念也在逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)變。過去，“唯分數(shù)論”“唯名校論” 盛行，家長們普遍認為只有讓孩子進入名校，才能獲得良好的教育，將來才能有好的發(fā)展。因此，為了孩子能上名校，不惜花費巨資購買學區(qū)房。

然而，如今越來越多的家長開始認識到，孩子的成長和發(fā)展是一個多元化的過程，除了學校教育外，家庭教育、社會教育以及孩子自身的興趣愛好和綜合素質(zhì)培養(yǎng)同樣重要。他們不再僅僅將目光局限于名校，而是更加注重孩子的全面發(fā)展和個性化需求。一些家長認為，與其花費大量的金錢購買學區(qū)房，讓孩子承受巨大的學習壓力，不如選擇一個更適合孩子成長的教育環(huán)境，培養(yǎng)孩子的自主學習能力和興趣愛好。

這種教育觀念的轉(zhuǎn)變，也將對學區(qū)房的需求產(chǎn)生一定的影響。當越來越多的家長不再盲目追求名校學區(qū)房時，學區(qū)房的市場需求可能會進一步減少，其價值也將面臨調(diào)整。

學區(qū)房的未來走勢與投資建議

綜合以上因素來看，隨著生育率的持續(xù)下降，學區(qū)房的未來走勢充滿了不確定性。在短期內(nèi)，由于教育資源的調(diào)整和政策的實施需要一定的時間來顯現(xiàn)效果，以及部分家長對優(yōu)質(zhì)教育資源的剛性需求，學區(qū)房可能仍會保持一定的熱度，價格也可能相對穩(wěn)定。但從長期來看，學區(qū)房的價值將面臨較大的下行壓力。

對于有購房需求的家庭來說，如果是出于孩子上學的剛性需求，且經(jīng)濟條件允許，購買學區(qū)房時需要更加謹慎。要充分考慮學校的未來發(fā)展趨勢、政策變化的影響以及房屋的居住屬性等因素。盡量選擇那些教育資源優(yōu)質(zhì)且相對穩(wěn)定，同時居住環(huán)境較好的學區(qū)房。避免購買那些僅僅依靠學區(qū)概念支撐，房屋質(zhì)量差、居住舒適度低的 “老破小” 學區(qū)房，因為這類房產(chǎn)在學區(qū)房價值下降的趨勢下，可能面臨較大的貶值風險。

對于投資者而言，投資學區(qū)房的風險已經(jīng)明顯增加。過去，學區(qū)房憑借其稀缺性和保值增值的特性，成為房地產(chǎn)投資的熱門選擇。但如今，隨著生育率下降、政策調(diào)控以及市場環(huán)境的變化，學區(qū)房的投資價值已大打折扣。未來學區(qū)房溢價率可能會從高峰期的 50%-100% 回落至 20%-30%，與普通住宅價差趨于合理。在這種情況下，投資者應(yīng)謹慎評估投資學區(qū)房的風險和收益，避免盲目跟風投資。如果仍然看好房地產(chǎn)投資，可以考慮選擇那些具有綜合優(yōu)勢的房產(chǎn)，如地段優(yōu)越、交通便利、商業(yè)配套完善、生態(tài)環(huán)境良好的房產(chǎn)，這類房產(chǎn)的價值相對更加穩(wěn)定，受單一因素影響的程度較小。

生育率的雪崩式下降，正在深刻地改變著學區(qū)房市場的格局。未來，學區(qū)房的價值將不再僅僅取決于教育資源這一個因素，而是受到多種因素的綜合影響。無論是家長還是投資者，都需要密切關(guān)注這些變化，理性看待學區(qū)房的價值，做出更加明智的決策。