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‖專題背景‖

當前,以舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房改造為主要抓手盤活低效存量建設(shè)用地，提高節(jié)約集約用地水平,已經(jīng)上升為國家政策。但是，“三舊”改造屬于存量用地的再開發(fā)，其開發(fā)模式與新增建設(shè)用地開發(fā)模式存在明顯差異，由于現(xiàn)行稅收政策體系是按照新增建設(shè)用地開發(fā)模式制定，加上“營改增”改革的全面鋪開，房地產(chǎn)企業(yè)在“三舊”改造中涉及稅收政策到底有哪些？“三舊”改造中涉及的權(quán)屬轉(zhuǎn)移、拆遷補償?shù)某杀举M用認定以及個稅、契稅的計稅依據(jù)等口徑到底應(yīng)該怎么把握？

“三舊”改造中，必然會涉及各種資本運作，房地產(chǎn)企業(yè)如何把各種資本運作手段運用得收放自如、隨心所欲？本次課程將一一解開你心中的各種疑慮。

‖培訓收益‖

1．熟悉“三舊”改造涉及的稅務(wù)風險控制；

2．熟悉資本運作的稅務(wù)風險控制。

‖培訓對象‖

各房地產(chǎn)開發(fā)公司的總裁、總經(jīng)理、財稅總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、財會人員，運營管理、拆遷管理、注冊會計師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

‖主講內(nèi)容‖

第一部分：“三舊”改造涉及的稅務(wù)風險控制

一．舊城鎮(zhèn)改造模式的土地增值稅稅務(wù)稽查風險控制

二．舊村莊改造模式的土地增值稅稅務(wù)稽查風險控制

（一）政府主導模式的土地增值稅稅務(wù)稽查風險控制

1．政府收回土地營改增后是否有增值稅和土地增值稅的問題。

2．營改增后，土地“招、拍、掛”需要注意的核心問題是什么？財稅[2016]140號中說的項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有這句話到底是什么意思？如果是有項目公司直接招拍掛，以后到底能不能轉(zhuǎn)讓股權(quán)？

3．土地出讓金返還增值稅的處理與土地增值稅處理有什么不同？

4．拆遷補償?shù)恼_會計處理技巧是什么？

（二）開發(fā)企業(yè)代建模式的土地增值稅稅務(wù)稽查風險控制

1．代建工程應(yīng)符合什么條件？

（三）自主改造模式的土地增值稅稅務(wù)稽查風險控制

1．村提供土地使用權(quán)，開發(fā)企業(yè)提供所需資金，以村名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的行為，屬于合作建房嗎？

2．開發(fā)企業(yè)分配一定面積的物業(yè)并以村名義銷售的行為到底誰是納稅主體？

3．自主改造模式中，出資方的行為屬于什么行為？要交增值稅嗎？

（四）股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的土地增值稅稅務(wù)稽查風險控制

1．股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式土地分融資地塊和復建地塊，什么叫融資地塊？什么叫復建地塊？

2．村經(jīng)濟組織成立全資控股子公司承受融資地塊土地使用權(quán)，開發(fā)企業(yè)收購村經(jīng)濟組織全資子公司100%股權(quán)從而獲得融資地塊的土地使用權(quán)有稅務(wù)風險嗎，股權(quán)轉(zhuǎn)讓到底要不要交土地增值稅？

（五）共同開發(fā)模式的土地增值稅稅務(wù)稽查風險控制

1．村經(jīng)濟組織和合作開發(fā)企業(yè)為共同受讓者，同時擁有該地塊土地使用權(quán)，雙方共同開發(fā)的合作建房模式，雙方各自分得的物業(yè)各自確權(quán)有納稅義務(wù)嗎？

2．合作雙方不成立項目公司的合作建房在企業(yè)所得稅方面最困難的地方在哪里？

3．合作建房的土地增值稅的廣州模式和重慶模式分別是怎么樣的？

（六）協(xié)議轉(zhuǎn)讓模式的土地增值稅稅務(wù)稽查風險控制

1．村經(jīng)濟組織與開發(fā)企業(yè)先簽訂合作補償協(xié)議，開發(fā)企業(yè)支付補償費，村經(jīng)濟組織辦理用地手續(xù)，取得建設(shè)用地批準書，在這個模式中，村經(jīng)濟組織作為土地使用權(quán)人，轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)，開發(fā)企業(yè)出資，雙方合作開發(fā)建設(shè)，稅收的風險點在哪里？

2．開發(fā)企業(yè)支付補償費要取得什么票據(jù)？

三．舊廠房改造模式自主改造模式的土地增值稅稅務(wù)稽查風險控制

1．舊廠房的改造主要以自行改造和政府公開出讓方式為主。自行改造只發(fā)生土地用途改變，不發(fā)生土地權(quán)屬變化要交增值稅嗎？

2．公開出讓土地的，要交增值稅嗎？

第二部分：資本運作的稅務(wù)風險控制

一．股權(quán)架構(gòu)設(shè)置的稅務(wù)風險控制

1．某上市公司股權(quán)架構(gòu)由間接持股變?yōu)橹苯映止傻陌咐治黾叭珖毤医庾x國家稅務(wù)總局公告2013年23號公告

2．什么樣股權(quán)架構(gòu)的設(shè)置能規(guī)避股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的土地增值稅風險？

二．合并分立的稅務(wù)風險控制

1．對舊廠房的土地進行合并分立需要注意的核心問題是什么？

2．你知道企業(yè)合并最危險的會計分錄是哪一個嗎？

3．資產(chǎn)剝離到底采取投資還是分立？他們的優(yōu)缺點分別是什么？

4．土地增值稅到底有沒有一般反避稅條款？

三．股權(quán)收購的稅務(wù)風險控制

1．某上市公司股權(quán)收購稅收籌劃失敗的案例分析

2．拿自己控股20%的子公司換另一家公司控股100%的子公司能進行特殊性稅務(wù)處理嗎？

3．股東前期投入在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時如何扣除？

4．為什么說絕大部分企業(yè)股權(quán)溢價進土地成本的手法都是不靠譜的？

5．如果股權(quán)收購標的企業(yè)以前的賬冊沒有了，怎么辦？

四．上市公司發(fā)行股份購買資產(chǎn)的稅務(wù)風險控制

1．上市公司向自然人股東發(fā)行股份購買資產(chǎn)的稅務(wù)風險控制

2．上市公司向企業(yè)發(fā)行股份購買資產(chǎn)的稅務(wù)風險控制

3．借殼上市原凈資產(chǎn)如何以合理的方式還給原股東？

五．資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的稅務(wù)風險控制

1．企業(yè)接收政府劃入資產(chǎn)的企業(yè)所得稅處理及國家稅務(wù)總局公告2014年第29號核心條款解讀：資本運作哪家強？國資委最強！全國獨家分析國資委下屬企業(yè)：資本運作超強案例

2．企業(yè)接收股東劃入資產(chǎn)的企業(yè)所得稅處理

⑴ 企業(yè)接收股東劃入資產(chǎn)會計與稅法最重要的差異分析

⑵ 對賭協(xié)議的的三種形式與兩種稅收后果分析

鐘老師

鐘老師：資深稅務(wù)稽查官員，全國主流稅務(wù)培訓講師，廣東省級稅務(wù)干部學院教師，注冊會計師協(xié)會教育培訓委員會委員；豐富的稅務(wù)稽查經(jīng)驗與熟練的業(yè)務(wù)技能，精通稅務(wù)機關(guān)稽查模式與方法，具有豐富的房地產(chǎn)稅收籌劃經(jīng)驗，熟悉舊城改造與資本運作的控制風險。《中國稅務(wù)信息網(wǎng)》、《中國會計視野》、《房地產(chǎn)企業(yè)管理教育網(wǎng)》簽約稅收實務(wù)專家，《中國稅網(wǎng)》涉稅風險研究室特邀稅務(wù)專家。個人新浪博客《云稅務(wù)》訪問量超過百萬次，在網(wǎng)上具有廣泛的影響力。曾任各地方國稅局及稅校的特約培訓講師，并參與過國家稅務(wù)總局教育中心標準化課程編寫。長期為各地稅務(wù)稽查系統(tǒng)做查前培訓，經(jīng)常為廣大企事業(yè)單位授課，授課內(nèi)容精彩，實戰(zhàn)經(jīng)驗豐富，實操性強，信息量大，受到各方好評！

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