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課程背景

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，涉及稅種多，稅款金額大，爭議大，外圍征管環(huán)境也在發(fā)生變化，將來要建成“有違法要追究、全過程強(qiáng)智控”的稅務(wù)執(zhí)法新體系，以“雙隨機(jī)、一公開”監(jiān)管和“互聯(lián)網(wǎng)+監(jiān)管”為基本手段、以重點(diǎn)監(jiān)管為補(bǔ)充、以“信用+風(fēng)險”監(jiān)管為基礎(chǔ)的稅務(wù)監(jiān)管新體系，實(shí)現(xiàn)從“以票管稅”向“以數(shù)治稅”分類精準(zhǔn)監(jiān)管轉(zhuǎn)變。在這種情況下更需要企業(yè)正確處理稅務(wù)問題，規(guī)避風(fēng)險，本課程從房地開發(fā)企業(yè)全流程重要問題和關(guān)鍵問題進(jìn)行分析和解答，有利于企業(yè)對房地產(chǎn)企業(yè)稅種有全面了解，做好納稅風(fēng)險控制和稅收規(guī)劃。

培訓(xùn)對象

本期培訓(xùn)適合房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)總監(jiān)、財務(wù)高管、財務(wù)經(jīng)理、會計等各類專業(yè)人員。

課程大綱

一、取得土地環(huán)節(jié)的稅收風(fēng)險控制與納稅答疑

1、注冊認(rèn)繳制度下，如何繳納印花稅，投資者出資不到位的借款利息如何在企業(yè)所得稅前扣除？

2、征用耕地開發(fā)，耕地占用稅的納稅人如何確定，繳納耕地占用稅后如何再繳納土地使用稅？

3、招掛拍方式取得土地，合同條款如何影響規(guī)土地使用稅的繳納？土地使用稅的納稅義務(wù)時間截至如何確定，具體如何計算，契稅的計稅依據(jù)以及需要關(guān)注的點(diǎn)？

4、未取得土地，已辦理土地證，辦證后是否繳納土地使用稅，已經(jīng)取得土地，未辦理土地證是否繳納土地使用稅？

5、逾期支付土地出讓金而向國土局支付的利息是否繳納契稅，是否可以視同土地出讓金計入土地使用權(quán)成本扣除項目在土增扣除？

6、企業(yè)取得的土地返還款、減免款、政府補(bǔ)助等，該如何進(jìn)行會計處理，不同的情況對契稅、增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅的影響。

7、政府收回土地給予土地補(bǔ)償、建筑附著物以及機(jī)器設(shè)備等補(bǔ)償款是否繳納增值稅？

8、法院判決方式取得的土地以何種票據(jù)入賬？

9、支付付的土地拍賣傭金、土地閑置費(fèi)是否能在土地增值稅前扣除？

10、允許抵減增值稅銷項稅額的土地價款，包括哪些項目，票據(jù)有何要求，具體如何計算抵減，對土地增值稅有何影響,

11、以接受投資方式取得土地，會計如何規(guī)定？入帳憑證如何確認(rèn)？稅收風(fēng)險如何掌控？土地投資方的稅收風(fēng)險在哪里？

12、以收購股權(quán)的方式取得土地，收購過程中有何稅務(wù)風(fēng)險，土地成本如何確認(rèn)？

13、受讓生地、受讓熟地、購買爛樓在計算土地增值稅時如何規(guī)定，通過收購爛尾樓進(jìn)行稅收籌劃的弊端。

14、“拆一還一”方式下取得土地，如何進(jìn)行會計處理？被拆人、開發(fā)企業(yè)兩方分別就增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅進(jìn)行全方位的稅收分析。

15、通過分立取得土地，是否需要取得增值稅發(fā)票？分立過程中涉及的稅收需要全面考量。

16、營改增前招牌掛取得的土地，營改增后對外轉(zhuǎn)讓是否適合差額納稅？

17、接受抵償債務(wù)的土地使用權(quán)，該如何運(yùn)作才能免除額外的稅收負(fù)擔(dān)？

18、為取得土地而支付的紅線外支出，在企業(yè)所得稅和土地增值稅的處理什么不同？如何操作可以在稅前扣除，規(guī)避風(fēng)險？

19、采用合作建房方式的進(jìn)行開發(fā)，不同的合作方式，稅務(wù)如何規(guī)定？

20、自行開發(fā)與委托代建，其中的風(fēng)險點(diǎn)在哪里？實(shí)際工作中有可能把自行開發(fā)誤判為代建。

二、規(guī)劃設(shè)計階段的稅收風(fēng)險控制與納稅答疑

1、產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計類型的選擇，在業(yè)財稅融合下如何做到更好的規(guī)劃

2、分期開發(fā)還是合并開發(fā)？開發(fā)進(jìn)度的把握，土地增值稅清算對象的確定，業(yè)財融合下如何為企業(yè)創(chuàng)造更多價值。

3、委托境外設(shè)計單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，支付的設(shè)計費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)在我國境內(nèi)納稅？房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)什么稅收責(zé)任？會計如何處理

三、開發(fā)建設(shè)階段的稅收風(fēng)險控制與納稅答疑

1、確定成本核算對象的原則和方法是什么？ 成本與費(fèi)用如何做好更好的劃分，

2、把握增值稅抵扣的方法和原則，苗木等農(nóng)產(chǎn)品抵扣的幾種憑證，取得勞務(wù)派遣的憑證有幾種，通過勞務(wù)派遣規(guī)避社保費(fèi)的風(fēng)險，由于用途改變能抵扣與不能抵扣項目互轉(zhuǎn)的計算，您極有可能疏忽的點(diǎn)，發(fā)票備注欄填寫的誤區(qū)，ETC發(fā)票取得的誤區(qū)。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何享受增值稅留抵退稅政策。

4．售樓部在不同的情況下稅務(wù)處理有何不同？

5、房屋裝修費(fèi)用如何扣除？硬裝與軟裝有何不同？

6、地下建造的人防工程、有產(chǎn)權(quán)的車庫、無產(chǎn)權(quán)的車庫在稅務(wù)處理上有何區(qū)別？納稅人如何處理才能夠取得相對收益？

7、甲供材料營改增前后的區(qū)別，甲供材料與甲供機(jī)器設(shè)備取得發(fā)票的不同,簽訂合同時需注意的事項，水電費(fèi)的處理，可以采用分割單嗎?甲供材可以節(jié)稅?

8、房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)項目發(fā)生的借款費(fèi)用怎樣核算？計算企業(yè)所得稅和土地增值稅對借款費(fèi)用的處理有何差異？

9、民間借貸和股東的借款利息是否都可扣除？關(guān)聯(lián)方無償借款視同銷售繳納增值稅的規(guī)定，如何最大化減少風(fēng)險？ 關(guān)聯(lián)方借款債資比如何計算，利息如何調(diào)整，哪些不需要調(diào)整。

10、統(tǒng)借統(tǒng)貸情況下，利息支出的涉稅規(guī)定。

四、銷售階段的稅收風(fēng)險控制與納稅答疑

1、“買一送一”模式下如何確認(rèn)收入金額？送家電、送車位、送汽車等不同的銷售模式分別有哪些稅收區(qū)別？會計如何處理？贈送的禮品是否有個人所得稅的扣繳風(fēng)險？

2、“以老帶新”銷售模式下如何確認(rèn)支出？票據(jù)如何處理？是否涉及扣繳個稅？

3“ 抵券銷售”“一萬抵五萬”折扣銷售模式下收入如何確認(rèn)？

4、 銷售給員工的優(yōu)惠房如何納稅？

5、 代銷手續(xù)費(fèi)能否沖減收入？

6、“假按揭”“代墊首付”銷售模式的稅收如何處理？

7、“還本銷售”如何確認(rèn)收入？我們的困惑在哪里？

8、“售后回租”的稅收風(fēng)險分析，同時給解決的方案，讓您不再為回租而煩惱。

9、“售后回購”方式在增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅如何確認(rèn)？

10、房地產(chǎn)企業(yè)收取的價外費(fèi)用有哪些稅收風(fēng)險？增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅一一分析。

11、針對不同的客戶與不同的銷售模式，銷售價格明顯偏低，有沒有適合自己的“正當(dāng)理由”？

12、銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)如何實(shí)現(xiàn)稅前扣除？需要注意防控哪些錯誤？

13、支付的違約金與收到的違約金的稅務(wù)處理。

14、視同銷售下，增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅有何規(guī)定？

15、預(yù)繳的土地增值稅、稅金及附加如何進(jìn)行會計處理，在季度預(yù)繳企業(yè)所得稅時能否扣除，年度匯算能否扣除。

16、核定征收企業(yè)所得稅對于房開企業(yè)的風(fēng)險，目前已有部分地區(qū)出現(xiàn)企業(yè)受損情況，如何應(yīng)對？

17、出租不動產(chǎn)免租期涉稅處理，關(guān)聯(lián)方無償占用房產(chǎn)如何納稅？酒店式公寓出租如何納稅？

18、小規(guī)模納稅人稅收優(yōu)惠新政

五、清盤清算階段稅收風(fēng)險控制與納稅答疑

1、房地產(chǎn)行業(yè)完工標(biāo)準(zhǔn)如何規(guī)定，新準(zhǔn)則對收入如何確認(rèn)？對各種不同的稅種對收入確認(rèn)的原則有何差異？

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何預(yù)提成本，以后取得發(fā)票如何調(diào)整？

3、取得發(fā)票的時點(diǎn)，不能取得發(fā)票的情況下如何在企業(yè)所得稅前扣除。

4、土地增值稅確認(rèn)收入時金額如何確定？

5、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成本如何確定？是否涉及“二次清算”？

6、清算時，發(fā)票已經(jīng)取得，但款項尚未支付，能否在土地增值稅前扣除

7、銷售舊房土地增值稅如何繳納？

8、土地增值稅清算補(bǔ)交稅款后，是否加收滯納金？企業(yè)出現(xiàn)虧損，可否退還企業(yè)所得稅，如何退稅。

9、在交房前后支付的物業(yè)費(fèi)如何進(jìn)行成本費(fèi)用歸集？對稅收的影響是什么？

10、如何進(jìn)行成本分?jǐn)偛拍苓_(dá)到稅收最大利益，分別從占地面積法、建筑面積發(fā)、直接成本法、預(yù)算造價法、層高系數(shù)法來詳細(xì)解讀成本分?jǐn)偟募记珊头椒ā?/p>

耿老師

中國注冊稅務(wù)師、中國注冊會計師，從事財稅工作20多年，跨行業(yè)經(jīng)驗豐富、先后從事過建筑、商業(yè)、工業(yè)、會計師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所中介業(yè)務(wù)。

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